1980년대 가락 및 잠실지역 토지구획정리사업 당시 조성된 잉여재산인 체비지의 송파구로의 무상양여 등 제반 문제점에 대한 해결책을 모색하기 위해 지난해 10월 구성된 송파구의회 체비지 무상양여 대책특별위원회 박재범 위원장의 체비지 관련 특별기고를 4회(△1회- 송파구내 체비지 발생과 서울시의 개발이익 △2회- 체비지 무상양여 요청과 추진현황 △3회- 서울시의 무상양여 미온적 태도와 법률적 검토 △4회- 송파구의 소중한 재산, 체비지 돌려받아야) 게재한다. <편집자 주>
토지구획정리사업과 체비지 발생
체비지는 토지구획정리사업의 시행자가 환지계획을 정함에 있어서 토지구획정리사업비의 일부를 충당하기 위하여 매각할 목적으로 환지에서 제외하는 토지를 말한다. 환지방식 개발은 기존 토지를 수용하거나 매입하지 않고 예전 지역의 무질서한 곳을 계획화하여 부지를 정리하여 되돌려 주는 방식이다. 이 경우 부지는 도로나 각종 공용시설 등으로 인하여 면적이 줄어들게 된다.
예를 들어 원래의 토지안에 공공시설 등의 용도로 일정부분의 토지가 필요한 경우 이를 우선 제외한 나머지를 토지의 주인이 돌려받게 된다. 그러나 개발로 인한 비용이 들게 마련이므로 그 중에서도 일정부분 추가로 떼어내어 이를 비용에 충당한다. 이를 체비지라고 하며 앞선 공공시설 등이 들어갈 토지와 체비지로 떼어낸 땅을 합친 비율을 감보율이라 한다.
감보율만큼 토지소유주의 토지는 줄어들지만 토지내에 도로나 인프라 등이 갖춰져 건축이 용이한 모양으로 변경되고 용도지역도 달라지게 돼 토지소유주에게도 이익이 발생된다.
송파구의 토지구획정리사업과 이익금 발생
토지구획정리사업은 원칙적으로 이익을 남기는 사업이 아니며, 서울시 31개 지구중 대부분의 지구가 적자지구로 오히려 서울시가 보조금을 투자하여 사업이 마무리되었다.
가락지구의 경우에는 1968년부터 ‘구획정리사업 예정지’로 지정되어 개인의 사유재산권에 대한 제약이 오랫동안 지속되어 타 지역의 지가상승에 따른 상대적인 손실을 많이 본 지역이었으며 구획정리사업 시행시에는 올림픽 운동장부지(전체면적의 23.6%)까지도 체비지로 지정하는 등 여타지구에 비해 감보율(68.3%)이 과다하여 토지소유자의 경제적 부담이 가중되었다.
체비지를 과다하고 무리하게 계획함으로서 구획정리사업이 종료된 지 20여년이 지난 현재까지도 체비지가 활용되지 않고 유휴지로 남아있는 사태가 발생되었다.
기존의 토지구획사업법에 따르면 사업비에 충당할 목적으로 체비지를 확보하여 매각대금으로 이를 충당하도록 하고, 잉여금은 종전 구획정리사업법에는 당해 사업지구에 사용토록 하고 있었다.
그런데 2000년 1월 토지구획정리사업법 폐지와 동시에 도시개발법 제정과 서울시도시개발조례가 제정(2001.06.15)되면서, 수익금이 도시개발특별회계에 귀속되어 다른 지역이나 타 용도로 사용이 가능하도록 함으로서 당초 법 취지에서 벗어나게 된다. 다만, 서울시도시개발조례(제10조 제2항)에서는 구청장이 도시계획시설사업을 시행할 경우 체비지를 현물 충당할 수 있도록 법적기반을 마련하였다.
막대한 개발이익에 대한 소유권은 누구에게?
구획정리사업의 시행자는 토지소유자이므로 동 사업으로 인한 잉여금(개발이익)은 해당 자치구 관내에 사용하는 것이 타당할 것이다. 송파지역의 경우 1998년을 기준으로 구획사업으로 인한 잉여금(이익금)은 7,741억원이었으며 이는 서울시 전체의 토지구획정리사업으로 발생한 이익금의 70%에 해당하는 막대한 금액이다. 이러한 이익금 발생의 주원인은 앞서 지적하였듯이 타지역에 비해 과다하게 책정된 감보율에 의한 불필요하게 발생된 체비지 책정에 있다.
현재 서울시도시개발조례(제10조 제2항)는 구청장이 도시계획시설사업을 시행할 경우 체비지를 현물 충당할 수 있도록 법적기반 마련한 상태이고 자치구청장이 당해지역 주민을 위해 필요한 사회복지시설, 공공청사, 주차장 등의 도시계획시설을 체비지상에 설치할 경우 체비지를 현물 충당하여 사용토록 하는 것이 합리적이다.
따라서 서울시도시개발조례 제10조 제2항에 의거 개별적으로 도시계획시설사업을 통해 체비지를 현물충당 방식으로 무상이관 추진이 필요하다. 예를 들면 오금동 50번지 어린이 전용시설 건립에 필요한 체비지를 100억이나 지불하는 것은 송파주민에게는 명백한 이중부담이며 이는 서울시가 무상양여하여 공공시설로 사용할 수 있게 하여야 할 것이다.
