서울시가 1980년대 양적 성장 시대에 도입돼 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용되어 온 '지구단위계획' 수립 기준을 전면 개편했다.
지구단위계획은 역세권, 개발 예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획이다. 기존 용도지역제를 보완하는 도시공간 관리 수단으로 활용되고, 정비사업 등 각종 사업계획과 연계해 수립되면서 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다.
서울시는 새로운 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 본격 시행하고, 지구단위계획을 도시재생시대에 지속가능한 도시관리 수단으로 확립해나가겠다고 밝혔다.
새로운 서울시 지구단위계획 수립기준의 주요 내용은 지구통합기본계획 신설, 방재 안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설, 실내형 공개공지 도입, 지역 매니지먼트 및 주민 제안 운영기준 도입, 지역기여시설 도입, 준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한, 건폐율 계획 신설 등이다.
구체적으로 보면 첫째, 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전 목표를 통합적으로 제시하는 ‘지구통합기본계획’을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고, 지역 맞춤형 개발을 유도한다.
둘째, 기후변화 등에 대응하는 ‘방재안전계획’과 지역의 정체성을 보전하는 ‘지역(역사)자산보전‧활용계획’을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 또 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.
셋째, 일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 시는 건물 형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 ‘실내형 공개공지’를 새롭게 도입해 폭염·미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.
넷째, 지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 ‘지역 매니지먼트’를 도입했다. 예컨대 지역 내 공개공지를 활용해 축제나 행사 등을 여는 방식이다. 또 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 ‘주민제안 관리운영기준’을 신설했다.
다섯째, 전국 최초로 도입하는 ‘지역기여시설’은 공공성은 있지만 공공이 소유‧운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.
여섯째, 동일한 구역·동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거‧상업지역의 기준 용적률을 50~200% 상향해 현실화한다. 또 용도지역 상향 여부와 관계없이 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향해 상가 공실로 인한 어려움을 줄이고, 도심 주택공급 효과도 높인다는 계획이다.
일곱째, ‘건폐율계획’을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성 시가지 상업가로나 가로 활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생‧개발을 유도한다.
한편 시는 이번에 전면 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 ‘매뉴얼’ 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. ‘서울도시계획포털’(urban.seoul.go.kr)에서 확인할 수 있다.
