<문> 임대인 갑과 을은 송파구 가락동에 소재하는 건물 1층 101호와 102호를 각 소유하고 있는데, 101호와 102호에 대해 2015년 3월1일 임차인 병과 보증금 5000만원, 임대료 월 200만원에 2년 계약을 했다. 병은 101호와 102호를 임대해 식당을 개업하고 영업하였지만 영업이 순조롭지 아니하여 임대료를 제때 내지 못했다.
그러자 을은 102호를 정에게 팔고, 정은 그 임대차를 승계하게 되었다. 갑은 혼자서 병에 대해 임대료 3개월 미지급을 이유로 임대차 계약 해지를 통지하고, 병을 상대로 101호에 대한 명도소송을 진행하였다. 이 경우 병은 101호에 대하여 갑에게 명도를 하여 주어야만 하는가.
<답> 갑과 을은 각 101호와 102호를 소유하고 있지만, 임대차 계약은 병과 임대차 계약서 1장(임대인이 갑과 을, 임차인이 병)으로 작성을 한 것으로 보인다. 이러한 경우 갑은 101호를 소유하고 있고, 을은 102호를 소유하고 있다가 정에게 매도를 하고 임대차가 승계가 되었기 때문에 갑과 정이 각자 임대차 계약을 해지를 할 수 있는가가 문제된다.
민법 제547조(해지, 해제권의 불가분성) 제1항은 ‘당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다’고 규정하고 있다. 따라서 임대차 계약의 해지는 갑과 정이 병에 대하여 하여야만 그 효력이 발생한다.
이 사안의 경우에는 갑만이 병에 대하여 임대차 계약의 해지를 하였고, 정이 병에 대하여 임대차 계약의 해지를 한 사실이 없어 임대차 계약이 해지되지 아니 한다. 갑이 병에 대하여 한 임대차 계약 해지의 통보는 그 효력이 없다 할 것이므로, 정은 갑에게 101호를 명도를 하지 아니하여도 된다 할 것이다.
만약 이 사안에서 갑이 병과 101호에 대한 임대차 계약을 하고, 을이 병과 102호에 대한 임대차 계약을 따로 하였다면, 갑은 임대료 미지급을 이유로 병에 대하여 한 임대차 계약의 해지 통보는 그 효력이 있다 할 것이므로, 병은 갑에게 101호를 명도를 하여야 할 것이다.
임대인이 수인인 경우 임대차 계약을 하는 경우에는 임대인은 각각 임대차 계약을 하는 것이 임대인에게 유리할 것이고, 임차인의 경우에는 한꺼번에 임대차 계약을 하는 것이 유리하다 할 것이다.
대법원도 여러 사람이 공동 임대인으로서 임차인과 하나의 임대차 계약을 체결한 경우, 공동 임대인 전원의 해지 의사표시에 따라 임대차 계약 전부를 해지하여야 하고, 이러한 법리는 임대차 목적물 중 일부가 양도되어 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동 임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 하고 있다.(출처: 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537 판결(건물명도 등) > 종합법률정보 판례)
임대차에 관한 자세한 문의는 법무법인 동일 변호사 김명섭(02-406-3755)
